Rechtsanwalt
Gernod W. Borchert

Mietrecht

Wohnungsmieter muss Schönheitsreparaturen in Eigenleistung durchführen dürfen

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 09.06.2010, Az. VIII ZR 294/09

Eine Klausel in einem Wohnraummietvertrag ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn dem Mieter die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt wird, ohne dass ihm die Möglichkeit zur Vornahme dieser Arbeiten in Eigenleistung gegeben wird.

Schönheitsreparaturen seien lediglich fachgerecht und in mittlerer Art und Güte auszuführen.

Die Beklagten waren bis September 2007 Mieter einer Wohnung einer Wohnungsbaugesell-schaft. Im Mietvertrag war hinsichtlich der Schönheitsreparaturen Folgendes vereinbart:

«Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen, wie zum Beispiel das Kalken, An-streichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen und die Behandlung der Fußböden, der Fenster und der Türen, in der Wohnung ausführen zu lassen, (…)».

Die Vermieterin begehrte unter anderem Schadenersatz wegen unterlassener Schönheitsrepa-raturen in Höhe von 7.036,35 Euro.

Nach Auffassung des BGH waren die Mieter nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet, da die im vorliegenden Fall verwendete Klausel zu den Schönheitsreparaturen aufgrund ihres Wortlauts («ausführen zu lassen») auch dahin verstanden werden kann, dass der Mieter unter Ausschluss der Möglichkeit einer Selbstvornahme die Arbeiten durch einen Fachhandwerker ausführen lassen müsse. Diese Bestimmung halte einer Inhaltskontrolle ge-mäß § 307 Abs. 1 BGB nicht stand. Entsprechend bestand keine Pflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen, da keine Vereinbarung hierüber getroffen wurde und die Regelungen des BGB entsprechend Anwendung finden.

Zwar sei die formularvertragliche Überwälzung der nach dem Gesetz dem Vermieter oblie-genden Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auch nach Ansicht des BGH auf den Mieter grundsätzlich zulässig. Allerdings habe das Gericht in seinen bisherigen Entscheidungen schon darauf hingewiesen, dass die übliche Praxis einer Überwälzung der Schönheitsre-paraturen auf den Mieter auch dadurch geprägt sei, dass der Mieter die ihm übertragenen Schönheitsreparaturen in Eigenleistung ausführen könne. Wird dem Mieter die Möglichkeit einer Vornahme der Schönheitsreparaturen in Eigenleistung genommen, so der BGH, stelle die Überwälzung dieser Arbeiten eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.

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